【重庆紫寓商业】什么是长租公寓？

01什么是长租公寓？

长租公寓，区别于传统的房屋租赁，是新兴的行业，主要将业主房屋租赁过来，进行统一的装修改造，配齐家具家电，出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发、楼宇整租或收购后改造的方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合分散、零碎的户主房源进行重新装修管理。

集中式长租公寓相对于分散式长租公寓，集中式长租公寓更多的会设置相应的配套设施及场所来提高居住体验。

02国家政策何如？

一直以来，中国房地产行业占据了社会大部分的资金，挤压其余行业的资源和生存空间。高昂的房价在拉低人民群众的幸福感和奋斗欲的同时，越来越影响到了国家经济的健康发展。于是，“房住不炒”应时而生，并在中央的多次强调和坚持下，房地产平稳、有序的发展方向已尘埃落定。

与“房住不炒”相对应的是，房屋租赁市场成为了国家大力支持的赛道，并早在2015年便开始布局落子。

2015年1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。《意见》主要内容为：支持房开商将房源出租，支持房开商从单一的开发销售模式向租售并举模式转变。关键词“租售并举”，此时国家已经开始聚焦房屋租赁了。

2015年11月19日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》。《意见》主要内容为：将长租公寓和租短公寓纳入服务业，并提出积极发展长、短租公寓等细分业态。关键词“长租公寓”、“服务业”，此时长租公寓明确其行业为服务业，行业规范化迈出重要一步。

2016年6月3日，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台。《意见》主要内容为：通过租购并举的方式培育和发展住房租赁市场，强调了租赁房源的市场供应。关键词，“市场供应”，国家有意识地推进租赁市场供应端的布局，扩大租赁房源。也是从这一年开始，国内长租公寓开始爆发式增长。

2017年7月18日，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》发布。《通知》主要内容为：鼓励机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务，鼓励各地通过新用地建设租赁住房，多渠道增加新建租赁住房供应。关键词，“多渠道”，国家进一步推动租赁市场供应端规模化发展。这年，长租公寓保持快速增长。

2018年4月25日，《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》发布。主要内容为：鼓励机构化和专业化住房租赁企业开展资产证券化，支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（ REITs )。关键词“资产证券化”，历史经验来看，但凡充分进行资产证券化了的行业，其发展速度几乎都会爆发性增加，如房地产开发。值得一提的是，也正是这一年各地房地产调控加码，累计各项调控政策多达450次，创历史之最。这一年，长租公寓快速增长的同时，行业不规范的弊端出现。

2019年12月25日，《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》发布。《意见》主要内容为：强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。加强从业主体管理、房源信息发布管理，规范租赁住房改造行为，建设住房租赁管理服务平台。关键词“强化有效监管”，这是对自2016年以来租赁市场野蛮发展、行业秩序混乱的一次梳理，租赁市场尤其是长租公寓行业进一步规范化。

2020年9月7日，《住房租赁条例（征求意见稿）》发布。主要内容为：支持金融机构对住房租赁的金融产品和服务，支持发展REITS，支持住房租赁企业发行公司信用类债券及资产支持证券。加强对于行业准入企业的监管，建立租赁机构登记制度，要求企业进行备案。关键词“监管”和“金融”，进一步规范化住房租赁行业尤其是长租公寓的发展，并加强了对行业的金融政策支持。

2021年4月27日，《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》出台。关键词“轻资产”，这是以蛋壳公寓为代表的轻资产、分散型长租公寓暴雷之后的政策反应，进一步规范长租公寓行业的发展。之后的一年开始，长租公寓行业迈向健康发展之路。值得注意的是，长租公寓暴雷的大部分集中在以蛋壳公寓为代表的轻资产、分散型长租公寓群体，而重资产、集中式长租公寓相较独善其身，主要是因为后者资金较为雄厚（如房开商子公司）且商业模式与前者有所不同。

2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，进一步强调和支持租赁市场发展。

2022年政府工作报告提出，今年将继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

……

总体来说，长租公寓行业作为新行业，从2016年开始急速发展，经过近6年的发展，其规模和行业规范在国家政策的支持下，已经正式踏上了健康、平稳发展之路。可以预见的是，长租公寓的未来，可期！